Задачи по финансовому менеджменту. Часть 16 (оценка стоимости)
Задача №1695 (оценка стоимости земельного участка)
Собственник сдает земельный участок площадью 29 га в аренду для целей сельскохозяйственного производства. Величина земельного налога составляет 61 руб. за 1 га в год.
Потери, образующиеся при заключении договора аренды, составляют в среднем 13% от годового валового дохода.
По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка несет арендатор.
Арендная плата равна 650 руб. за 1 га в год.
Определить стоимость земельного участка.
Решение задачи:
В соответствии с методом капитализации стоимость земельного участка рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к ставке капитализации.
Рассчитываем потенциальный валовой доход от произведение площади участка (S) и арендной платы за 1 га в год (A):
ПДВ=S*A=29*650=18850 руб./год.
Рассчитываем действительный валовой доход как потенциальный валовой доход, скорректированный на ежегодные потери:
ДВД=18850*(1-13/100)=16400 руб./год.
Для расчета чистого операционного дохода из действительного валового дохода следует вычесть земельный налог и налог на доходы собственника земельного участка (13%):
ЧОД=16400-29*61-16400*13/100=12499 руб./год.
Для расчета ставки капитализации необходимо учесть, что земельный участок часть года не используется по прямому назначению с связи с сезонностью производства. Время использования составляет приблизительно 8 месяцев. Отсюда ставка капитализации равна:
К=8+8/12=8+0,67=8,67% или 0,0867 (в долях единицы).
Таким образом, стоимость земельного участка составляет:
V=ЧОД/К=12499/0,0867=144164 руб.
Чем выше ставка капитализации, тем меньше стоимость участка.
Обновить
Решение:
Расчет приведенной стоимости чистых денежных потоков в данном случае сводится к определению современной величины бессрочной ренты:
NPV=Д/Ск,
где Д – ежегодные денежные потоки, млрд. руб.,
Ск – средневзвешенная стоимость капитала, доли единицы.
NPV=0,5/0,10=5,0 млрд. руб.
Теперь сравним NPV реорганизации с ликвидационной стоимостью организации. Если NPV больше ликвидационной стоимости, то реорганизация будет финансово выгоднее ликвидации. Если NPV меньше ликвидационной стоимости, то ликвидация будет финансово выгоднее реорганизации. В данном случае, NPV реорганизации (5,0 млрд. руб.) меньше ликвидационной стоимости организации (5,3 млрд. руб.). Таким образом, решение суда о ликвидации организации будет финансово выгоднее, чем реорганизация.
Решение:
В соответствии с моделью Гордона стоимость предприятия в постпрогнозный период рассчитывается по формуле:
V=(CF×(1+g))/(r-g),
где CF – денежный поток доходов, млн. руб.,
g – долгосрочный темп роста денежного потока, доли единицы,
r – ставка дисконта, доли единицы.
V=(900,0×(1+0,02))/(0,18-0,02)=5 737,5 млн.р уб.
Таким образом, на момент окончания прогнозного периода текущая стоимость предприятия составляет 5 737,5 млн. руб.
Решение:
Цена продажи рассчитывается по формуле:
V=ЧОД/Ск,
где ЧОД – чистый операционный доход, долл.,
Ск – ставка капитализации, доли единицы.
Согласно условию, на конец 1-го года чистый операционный доход составляет 20 000 долл., темп роста дохода – 5% в год. Следовательно, на конец 5-го года (т.е. через 4 года) чистый операционный доход составит:
ЧОД=20000*(1+0,05)^4=24 310 долл.
Цена продажи равна:
V=24 310/0,20=121 550 долл.
Таким образом, возможная цена продажи недвижимости в конце 5-летнего периода составит 121 550 долл.
Решение:
Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная доходным методом, рассчитывается по формуле:
V=ЧОД/К,
где ЧОД – чистый операционный доход, руб.,
К – ставка капитализации, доли единицы.
V=175000/0,18=972222 руб.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости составляет 972 222 руб.
К=(Ца+ЗКа)/Па,
где Ца – цена компании-аналога,
ЗКа – заемный капитал компании-аналога,
Па – прибыль компании-аналога до выплаты процентов и налогов.
Цена компании аналога – это произведение рыночной цены одной акции и количества акций в обращении:
Ца = 70*180.000 = 12.600.000 руб. = 12,6 млн. руб.
Рассчитываем значение коэффициента:
К=(12,6+5,2)/3,6=4,94.
Для оценки компании в качестве истины принимаем предположение, что такое соотношение справедливо и для оцениваемой компании:
К=(Цок+ЗКок)/Пок.
Из этой формулы выражение рыночную цену компании:
Цок+ЗКок=К*Пок,
Цок=К*Пок-ЗКок=4,94*4,5-9,3=12,95 млн. руб.
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой компании составляет 12,95 млн. руб.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
Кобщ=Сзем*Кзем+Сзд*Кзд,
где Сзем и Сзд – стоимость земли и здания, соответственно, в долях от общей стоимости имущественного комплекса;
Кзем и Кзд – ставки капитализации для земли и здания соответственно.
Кобщ=(40/100)*15+((100-40)/100)*25=21%.
Таким образом, данный метод определения общей ставки капитализации применяется, когда необходимо точно рассчитать ставки капитализации по каждому компоненту имущественного комплекса – строению и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации земли и строения, стоящего на этой земле. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от размеров долей этих составляющих в общей стоимости имущественного комплекса (земли и строения).
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
Объект оценки – складской комплекс (земельный участок площадью 1500 кв. м., на котором расположены 2 отапливаемых склада).
Исходные данные:
1. Площадь складов – 1150 кв. м.
2. Ставка арендной платы – 5500 руб./кв. м складской площади в год.
3. Потери от недозагрузки – 17%.
4. Эксплуатационные расходы – 30% от ДВД.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
а) для единого объекта недвижимости;
б) для земельного участка.
Характеристика премий за риск, связанный с инвестированием в конкретное предприятие:
Характеристика премий за риск, связанный с инвестированием в земельный участок:
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
Объект-аналог №1: 25-квартирный жилой комплекс. Продан 3 месяца назад. Местоположение аналогичное, но ландшафт лучше, нежели у объекта оценки (различие оценено в 130 тыс. руб.). Имеется аналогичный подземный гараж, оценен в 1500 тыс. руб. Цена продажи – 29200 тыс. руб.
Объект-аналог №2: 30-квартирный жилой комплекс. Продан 5 месяцев назад. Имеется подземный гараж, как у объекта оценки. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к цене 360 тыс. руб., по сравнению с обычным финансированием. Цена продажи – 39000 тыс. руб.
Объект-аналог №3: 18-квартирный жилой комплекс. Продан 2 дня назад. Расположен ближе к автобусной остановке, нежели объект оценки, что снижает стоимость объекта оценки на 75 тыс. руб. Гараж отсутствует. Цена продажи – 23700 тыс. руб.
Темпы роста цен на недвижимость составляет 0,5% в месяц.
Определить стоимость объекта оценки на основе метода парных продаж.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
жилой дом – общая площадь = 215 кв. м,
эффективный возраст = 20 лет;
стоимость земельного участка = 680 тыс. руб.;
восстановительная стоимость дома = 23,5 тыс. руб. / кв. м;
стоимость гаража = 248 тыс. руб.
Износ оцениваемого объекта определить методом рыночной выборки (экстракции). Для расчета величины износа подобран объект-аналог, земельный участок, на котором расположен жилой дом, информация по которому представлена в таблице:
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
Объект №1 имеет расчетный срок экономической жизни (40 лет), хронологический возраст (20 лет). Эффективный возраст (30 лет) определен на основе анализа местоположения.
Объект №2 имеет срок экономической жизни (50 лет), хронологический возраст (20 лет). Недавно проведена модернизация объекта. Эффективный возраст (10 лет) определен на основе анализа местоположения.
Постройте схему «Жизненный цикл объектов недвижимости».
Сделайте вывод, поясните, в чем причина различия величин износа объектов.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
Рассчитать поправку на местоположение и стоимость здания.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
Восстановительные работы, требующие в оцениваемом здании:
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
У аналога 2 есть гараж, его вклад в стоимость составляет 10000; у остальных объектов, включая объект оценки гаража нет. Все объекты находятся на равном удалении от метро, кроме аналога 3, он расположен на три квартала дальше – каждый следующий квартал от метро уменьшает стоимость объекта на 2000 у.е. Аналог 1 продан 2 месяца назад, аналог 2 – 3 дня назад, аналог 3 – 4 месяца назад. Темпы роста цен на недвижимость составляют 1% в месяц. Известно также, что поскольку покупатель был очень заинтересован в покупке, аналог 3 был продан с надбавкой к стоимости – 5000 у.е.
Заполнить корректировочную таблицу и определить стоимость объекта оценки.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
Анализ использования определил размещение на этом участке коттеджного поселка.
Анализ также показал, что наибольшим спросом на рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток.
При разбивке массива на участки около 20% отводится на устройство дорог, размещение объектов общего пользования.
Участок продается в среднем за 260 тыс. руб. (12 соток).
С учетом сложившейся динамики продаж рынок может поглотить около 10 участков в год.
Норма отдачи инвестиций – 23%.
Издержки составляют 3900 тыс. руб., в том числе на благоустройство – 2900 тыс. руб., на управление – 200 тыс. руб., маркетинг – 250 тыс. руб., налоги и страхование – 100 тыс. руб., прибыль инвестора – 450 тыс. руб.
Рассчитать стоимость земельного участка.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
Капитальные вложения на 1-ну колонку составляют 2700 тыс. руб.
Планируемый доход на инвестиции равен 17%.
Срок экономической жизни сооружения – 9 лет.
Получены следующие данные при анализе эксплуатации объекта с аналогичными условиями:
в течение 1 часа с 1-й колонки в среднем в сутки продается 68 л топлива;
чистый доход от продажи 1 литра топлива равен 3,6 руб.
С учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
Известна информация по трем типичным объектам:
Перейти к демонстрационной версии решения задачи
Площадь участка – 200 кв. м.
Муниципалитетом установлено обязательное озеленение участка.
Характеристики объекта оценки и объектов сравнения:
Перейти к демонстрационной версии решения задачи